Mieterhöhung nach Vergleichsmiete
Alles soziale und propagandistische Gerede kann man sich sparen. Vermieter können ohne Verbesserungen an der Mietsache,regelmäßig mehr Miete verlangen. So will es die Bundesregierung.
Man muss aber wissen: Obwohl das Mietrecht in Ost und West nunmehr trotz gravierender Unterschiede in den Einkommensverhältnissen gleich ist, gibt es immer noch Schutzfunktionen für den Mieter.
Man muss sie nur kennen und wissen: Wer sich nicht wehrt, lebt verkehrt!
Oder: Man weiß, wer sich im neuen Mietrecht zurechtfindet und kennt den Weg zum Mieterverein Brandenburg und Umgebung e.V..
Hier nun einige wichtige Hinweise:
1. Einer gerechtfertigten Mieterhöhung nach § 558 BGB müssen Sie immer ausdrücklich zustimmen. Allein die zweimalige Zahlung des erhöhten Mietzinses oder das zweimalige Abbuchen, reichen jetzt nicht aus.
In der Praxis heißt das: Wenn Sie nicht ausdrücklich zustimmen (was bei einer gerechtfertigten Mieterhöhungserklärung sinnvoll ist), kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, auch wenn Sie die höhere Miete widerstandslos zahlen. Sie haben in diesem Fall neben der höheren Miete auch noch die Prozesskosten am Hals.
2. Eine höhere Miete kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
Achtung: Die Erhöhung nach Modernisierung führt zu Ausnahmen von dieser Regel.
3. Wichtiges Instrument im Vergleichsmietensystem ist der Mietspiegel.
Der Mietspiegel 2022 ist der achte Mietspiegel in Folge und löst den Mietspiegel 2018 und dessen Fortschreibung aus dem Jahr 2020 ab (Chronik der Mietspiegel).
Der Mietspiegel dient
- den Mietern als Begrenzungsinstrument
- den Vermietern als Mieterhöhungsinstrument
- den Gerichten als Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Feststellung von Mietpreisüberhöhungen
4. Mieterhöhungsverlangen dürfen Vermieter nur bis zur Vergleichsmiete stellen.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. Er muss erläutern und somit plausibel darlegen, dass die von ihm bislang geforderte Miete geringer ist, als die ortsübliche Vergleichsmiete. ! Fehlt eine solche Angabe, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam !
Vermieter dürfen gemäß § 558 BGB innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren die Miete maximal um 20% erhöhen. Das allerdings nur, wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete liegt und nur hier kommen die Kappungsgrenzen überhaupt ins Spiel.
Die Kappungsgrenzen werden von der Ausgangsmiete berechnet. Das ist der Mietzins, der 3 Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung zurückliegt. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen und Betriebskostenerhöhungen (§§ 559 - 560 BGB) werden bei der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.
5. Nach § 558 BGB kann der Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung eines von 3 Mittel verwenden:
- Bezugnahme auf einen Mietspiegel
- Beifügung des Gutachtens eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen
- Nennung mindestens drei vergleichbarer Wohnungen, die den geforderten oder einen höheren Mietzins ausweisen.
Die Wahl des Begründungsmittels hat der Vermieter, jedoch ist dem Mietspiegel Vorrang zu geben.
! Fehlt die Begründung, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam!
zu a
Nimmt der Vermieter auf den Mietspiegel Bezug, muss er sich in seinem Mieterhöhungsverlangen auf ein konkretes Feld des Mietspiegels beziehen. Fehlt eine solche Bezeichnung, ist die Mieterhöhung unwirksam! Ist der Mietspiegel nur kostenpflichtig erhältlich, muss der Vermieter diesen dem Mieterhöhungsverlangen beilegen.
Achtung: Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Oberwert des zutreffenden Mietspiegelfeldes, dann ist es zwar formal wirksam, dennoch kann der Mieter bestreiten, dass die Miete nach Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt, z.B. liegen wegen bereits geforderten Neuvermietungzuschlag einige (wenige) vergleichbare Wohnungen um 15% höher als die Mehrzahl entsprechender Wohungen. Hier bildet die Mehrzahl der Wohnungen die Ortsüblichkeit und nicht die Ausnahmen.
zu b
Das Sachverständigengutachten findet bei Mieterhöhungen wenig Anwendung. Es kostet den Vermieter leicht 1.000,00 Euro, die er auch dann selbst zahlen muss, wenn er im gerichtlichen Verfahren sein Verlangen durchsetzt.
zu c
Auf den Mietzins von drei vergleichbaren Wohnungen hinzuweisen, ist die einfachste Begründung für den Vermieter und für den Mieter die ungüstigste Variante. Gerade hier ist die Aufmerksamkeit des Mieters gefordert, denn die Miete von drei Vergleichswohnungen ist oft nicht die Ortsübliche.
Beachte: Hat der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf den Mietzins in drei oder mehr Wohnungen oder unter Bezugnahme auf ein Gutachten begründet, so bedeutet das nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete damit nachgewiesen sein muss.
Selbst oder gerade wenn die Mieterhöhung mit Gutachten oder drei Vergleichswohnungen begründet wird, sollten Sie die zulässige Miethöhe beim Mieterverein prüfen lassen.
6. Die mit dem Mieterhöhungsverlangen geforderte höhere Miete ist - soweit sie gerechtfertigt ist frühestens ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens fällig.
7. Eine unwirksame Mieterhöhungserklärung führt nicht zur Zahlungspflicht der erhöhten Miete.
Lassen Sie prüfen oder prüfen Sie selbst:
Sind die Jahressperrfrist,
die Kappungsgrenze
und die Ortsüblichkeit berücksichtigt worden?
Mietspiegel der Stadt Brandenburg
Der Mietspiegel 2022 ist der achte Mietspiegel in Folge und löst den Mietspiegel 2018 und dessen Fortschreibung aus dem Jahr 2020 ab (Chronik der Mietspiegel).